恋爱期间一起买房，出钱的一方把房子登记在对方名下，这种做法并不少见，有人是为了表诚意，有人是因为对方更方便贷款。感情好的时候这不是问题，一旦谈婚论嫁告吹，掏出去的钱怎么要回来就成了难题。北京市第三中级人民法院2022年审结的一起同居关系析产纠纷，男方徐某在一套总价818万元、登记在女方余某名下的房屋中出资452万元（含契税），分手后起诉要钱，法院判决房屋归余某所有，余某向徐某支付折价款390万元。案号为（2021）京03民终16950号。

一、婚恋网站相识，大阪办完婚礼就分了手

徐某生于1982年，余某生于1984年。2018年7月，两人在婚恋网站百合网相识，8月底确定恋爱关系。对是否同居，两人说法不一：徐某称2018年9月底就开始共同生活，余某则说只是偶尔住在一起，11月以后才有。双方都认可的是，2019年3月29日两人在日本大阪的一座教堂举办了婚礼，拍了婚纱照，双方父母都到场，但两人始终没有办理结婚登记，到2019年5月就已经分手。

买房的打算从2018年11月初开始。当年12月5日，余某与出售方王某签订定金协议，约定以818万元购买×1号房屋，定金20万元；三天后双方签署正式买卖合同，约定首付520万元、贷款298万元。2018年12月26日，房屋产权证取得，登记在余某一个人名下。此后余某以该房屋作抵押与华夏银行签订借款合同，贷款280万元，期限25年，每月还款16984.21元。关于还贷，双方认可徐某还过5万元，余某称2019年6月起由她独自偿还。

从银行流水看，徐某的出资不小。2018年12月8日至2019年1月1日，徐某分七笔向余某转账共计408万元，又直接向王某支付定金20万元和现金17万元，交纳契税7.0055万元。一审法院据此核算，徐某在购房时总计支付房款及契税452.0055万元。分手后，徐某向北京市朝阳区人民法院起诉，要求余某返还购房款452万元、契税7.0055万元以及其偿还的贷款7.2万元。余某的态度是这些钱都是徐某对她的赠与：徐某主动出购房款讨好她，房子已登记在她名下，赠与已经完成、不能撤销；徐某还在录音里说过，如果人和房子只能要一个，他要人，愿意用房子换回这个人。

二、一审判房子归女方、折价390万元，双方都上诉，二审维持

一审法院判决×1号房屋归余某所有，余某在判决生效后十日内向徐某支付折价款390万元，驳回徐某的其他诉讼请求。双方都不服，都提起了上诉。徐某主张自己不是主要过错方，分手源于双方价值观差异，他为了付房款对外借款、承担巨大还款压力，请求支持他的全部诉请。余某则请求驳回徐某的全部诉请，理由包括双方并不存在法律意义上的同居、购房款是已完成的赠与、即便按同居处理也应参照离婚案件把财产均分。

北京市第三中级人民法院于2022年1月18日作出终审判决，驳回双方上诉，维持原判，二审案件受理费44096元由徐某负担7208元、余某负担36888元。也就是说，徐某出资452万元，拿回390万元；房子留在余某名下，余下的贷款也继续由她偿还。

三、法院的第一步：这些钱是赠与，还是共同买房

这个案子的核心争点是款项的性质。如果钱是赠与，送出去就难以要回；如果是共同购房的出资，房子就是共同财产，分手时应当分割。一审法院先认定双方形成了同居关系：余某一直否认法律意义上的同居，但她自己提交的证据包括日常生活、酒店住宿、房租、备孕准备、婚纱照、办婚礼等支出，她的答辩意见里也认可过同居，法院据此认定双方已经共同生活。购房行为发生在同居期间，按照双方恋爱、同居、拍婚纱照、办婚礼的时间判断，这是以结婚为目的的购房，而且双方均有出资，所以房屋属于同居期间取得的共同财产。

对赠与的抗辩，法院的推理分两层。第一层看证据：余某主张购房款系赠与，但她现有的证据无法证明徐某存在赠与的意思表示，这个主张不被采信。第二层是退一步讲：即便存在赠与的意思，结合双方往来的短信、微信记录以及拍婚纱、备孕、办婚礼等情节，这也属于以结婚为目的的附条件赠与，现在双方分手、结婚的目的无法实现，徐某有权要求退还款项。余某在上诉中援引了民法总则中当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就、视为条件已成就的规则，主张徐某对不结婚负有过错、赠与条件已经成就，法院对这一主张没有支持。

四、法院的第二步：出资452万元的徐某，为什么只拿回390万元

认定房屋是共同财产之后，下一个问题是怎么分。一审判决援引了婚姻法第十二条，即无效或被撤销的婚姻中，同居期间所得的财产由当事人协议处理，协议不成时由法院根据照顾无过错方的原则判决；同时援引婚姻法第二条关于保护妇女、儿童和老人合法权益的规定，以及民法总则第六条的公平原则。

份额的关键在过错认定。余某提交的微信和短信记录显示：2019年2月，徐某说父亲骂他太糊涂和草率；3月，徐某说那还结个锤子婚呢，让余某如实说他就是不是合适的结婚对象；4月，徐某又说走到今天这个地步，的确主要是他的问题。法院根据这些记录认定，双方最终没有办理结婚登记，主要责任在徐某，徐某是过错方，分割时应当照顾余某。再综合考虑购房时的成本价、房屋现值、徐某出资、贷款偿还等情况，法院酌情确定折价款为390万元。这里还有一个客观因素：经法院委托评估，这套房屋在2020年11月的市场价值为789.65万元，比818万元的买入价低了28.35万元，这部分贬值实际上由双方共同承担。

二审确认了这套思路。二审指出，余某主张购房款系赠与，但现有证据无法证明徐某存在赠与的意思表示；一审核算徐某出资452.0055万元并无不当；综合考虑购买房屋时的价格、房屋评估市场现值、徐某出资数额、贷款偿还情况，并依据保护妇女权益的原则，判决房屋归余某、余某支付390万元折价款并无明显不当。徐某二审提交的证据想证明他很多出资来自对外借贷、分手是双方共同决定而不存在一方明显过错，法院也没有采纳。

五、律师点评

对出钱买房、把房子登记在对方名下一方来说，这个案子一半是安慰，一半是提醒。安慰在于，恋爱期间掏出去的钱未必打水漂：徐某转账笔笔有流水，转账时间与购房节点吻合，余某又证明不了赠与的意思表示，法院最终把房屋认定为共同财产，徐某拿回了大部分出资。提醒在于，拿回来不等于全额拿回。徐某出资452万元，只拿回390万元折价款，差额与法院认定他对未办理结婚登记负主要责任直接相关。他在微信里说的那句那还结个锤子婚呢，以及让余某如实说他就是不是合适的结婚对象，都成了认定他是过错方的证据。想保住出资，最稳妥的做法是买房时直接登记为按份共有、把各自出资数额写进合同或协议；退一步，也要保留转账记录和谈共同购房的聊天记录，避免大额现金交付，因为现金部分只能靠对方自认才能算进出资。

对房子登记在自己名下的一方来说，这个案子的教训是登记在自己名下不等于房子全是自己的。余某手里最好的牌是徐某录音里那句人和房子之间选择人，但法院没有把它当作赠与的意思表示：要认定赠与，需要明确的给予意思，而购房发生在同居期间、以结婚为目的、双方均有出资，这些事实足以推翻钱全是白送的主张。照顾妇女权益也不意味着房子能变成无偿取得，它影响的只是分割的份额方向。余某最终保住了房子，代价是判决生效后十日内要拿出390万元现金，名下280万元贷款还要继续还二十多年。

还有一处值得留意的是规则本身的变化。这个案子2022年判决，适用的还是婚姻法时代的规则。同居析产案件现在有明文得多的规则：《民法典婚姻家庭编解释（一）》第三条规定，只请求解除同居关系的，法院不予受理，但因同居期间财产分割或者子女抚养纠纷起诉的，法院应当受理；2025年2月1日起施行的《民法典婚姻家庭编解释（二）》第四条规定，同居期间所得的财产有约定按约定处理，没有约定的，各自所得归各自所有，共同出资购置的财产以各自出资比例为基础，综合考虑共同生活情况、有无共同子女、对财产的贡献大小等因素分割。这个案子认定共同出资购置、在此基础上综合权衡的做法，与新的司法解释方向是一致的。

六、相关法律规定

本案审理时民法典尚未施行，一审判决援引的婚姻法第十二条规定：“无效或被撤销的婚姻，自始无效。当事人不具有夫妻的权利和义务。同居期间所得的财产，由当事人协议处理；协议不成时，由人民法院根据照顾无过错方的原则判决。”婚姻法第二条规定：“实行婚姻自由、一夫一妻、男女平等的婚姻制度。保护妇女、儿童和老人的合法权益。实行计划生育。”民法总则第六条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”

民法典施行后，对应的条文是第一千零五十四条：“无效的或者被撤销的婚姻自始没有法律约束力，当事人不具有夫妻的权利和义务。同居期间所得的财产，由当事人协议处理；协议不成的，由人民法院根据照顾无过错方的原则判决。”第一千零四十一条规定实行婚姻自由、一夫一妻、男女平等的婚姻制度，保护妇女、未成年人、老年人、残疾人的合法权益。第六条为公平原则。第一百五十八条、第一百五十九条规范附条件的民事法律行为：民事法律行为可以附条件，附生效条件的民事法律行为自条件成就时生效；当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第三条规定：“当事人提起诉讼仅请求解除同居关系的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。当事人因同居期间财产分割或者子女抚养纠纷提起诉讼的，人民法院应当受理。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（二）》第四条规定：“双方均无配偶的同居关系析产纠纷案件中，对同居期间所得的财产，有约定的，按照约定处理；没有约定且协商不成的，人民法院按照以下情形分别处理：（一）各自所得的工资、奖金、劳务报酬、知识产权收益，各自继承或者受赠的财产以及单独生产、经营、投资的收益等，归各自所有；（二）共同出资购置的财产或者共同生产、经营、投资的收益以及其他无法区分的财产，以各自出资比例为基础，综合考虑共同生活情况、有无共同子女、对财产的贡献大小等因素进行分割。”

案例来源：中国裁判文书网，（2021）京03民终16950号民事判决书。本文仅为普法解读，不构成针对具体案件的法律意见。