律师解答：这个问题从2025年2月1日起有了新规则——《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（二）》第八条。规则概括成一句话：先看约定，再看出资来源和比例，最后综合共同生活时间、有无共同子女、离婚过错、对家庭的贡献、房屋市场价来定归属和补偿。对出资的父母来说，最值钱的一个动作就是：出资时签一份书面赠与合同，写明"这笔出资只赠与我方子女一方"。下面分情形说，顺带讲清楚"给配偶加名"的新规则。

第一步：先看有没有约定

婚姻家庭编解释（一）第二十九条规定：结婚前父母为双方购房出资的，认定为对自己子女个人的赠与，父母明确表示赠与双方的除外；结婚后父母出资的，依照约定处理。解释（二）第八条同样把约定放在最前面：赠与合同明确约定出资只赠与自己子女一方的，按照约定处理——这对应民法典第一千零六十三条第三项，属于夫妻一方的个人财产，离婚时根本不列入分割范围。没有约定或者约定不明确的，才进入下面的法定规则。

第二步：没有约定，按2025年新规处理

解释（二）第八条分两种情形。一方父母全额出资的：离婚分割时，人民法院可以判决该房屋归出资人子女一方所有，并综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。一方父母部分出资或者双方父母出资的：以出资来源及比例为基础，综合考虑上述因素，判决房屋归其中一方所有，并由获得房屋一方对另一方予以合理补偿。不少人听说过"婚后父母出资、登记在自己子女名下就归自己子女"的说法，那是2011年婚姻法解释（三）时代的规则；现行有效的处理依据是解释（一）第二十九条和解释（二）第八条，登记在谁名下不再是唯一的天平，房子归谁、要不要补偿、补多少，都是法院综合权衡的结果。

权威案例：父母明确只赠与儿子，儿子加名妻子99%，离婚不按登记分

最高人民法院案例库收录的赵某诉曹某离婚后财产纠纷案（上海一中院二审，（2024）沪01民终14488号，2025年3月31日判决）把这两层规则都用上了。案涉房屋是曹某父母老宅拆迁安置所得，原本登记为曹某及其父母共同共有。2019年7月13日，曹某父母签署赠与合同，明确把名下产权只赠与曹某——尽管赠与发生在曹某与赵某婚姻存续期间，这部分产权依法仍是曹某的个人财产。四天后，曹某把房屋转移登记到自己与赵某双方名下，赵某占99%的份额，自己只留1%。两人2019年1月登记结婚，实际共同生活只有六个半月，2020年中分居，2022年经法院调解离婚、当时没有处理财产。离婚后赵某起诉主张房产。二审判决时解释（二）已经施行，法院指出：婚姻存续期间，夫妻一方向另一方给予房产，通常承载着对婚姻关系稳定存续的合理期待，具有强烈的身份和伦理属性；婚姻存续期间较短的，不应简单依据一般的赠与合同规则和物权变动规则认定财产权利归属，而应依照解释（二）第五条第二款处理——该款针对的正是"婚姻关系存续时间较短且给予方无重大过错"的情形，法院可以根据诉讼请求判决房屋归给予方所有，并结合给予目的、共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、贡献大小和房价等因素，确定获得房屋一方要不要、以及向另一方补偿多少。

实务提醒

给出资的父母：书面赠与合同加出资流水，是保护这笔钱的两根柱子——合同写明"出资只赠与我方子女个人"，转账留银行记录并注明用途，口头表态和现金几乎证明不了。给夫妻：给配偶加名不是不可逆的"白送"，婚姻时间短、给予方没有重大过错的，解释（二）第五条允许法院把登记外观推翻、判房归给予方；反过来，被加名的一方也别以为"登记多少份额就稳拿多少"。给正在离婚的：房产争议尽量在本次离婚诉讼中一并处理——像这个案子里调解离婚时没处理财产，事后又要另起离婚后财产纠纷之诉，多一场官司。解释（二）自2025年2月1日施行，施行后仍在审理的案件按新规则处理，这个案子就是二审直接适用新规的适例。

本文案例参考最高人民法院案例库收录的赵某诉曹某离婚后财产纠纷案（（2024）沪01民终14488号），法条依据为现行《民法典》及婚姻家庭编司法解释（一）、（二）。文中内容为一般性法律知识介绍，具体案件请结合证据咨询律师。